目 录

1. 总则

2. 保洁服务管理制度

3. 绿化养护管理制度

4. 保洁、绿化专项培训学习内容

5. 保洁绿化应急预案

6. 配套台账记录表

7. 附则

1. 总则

1.1 编制目的

为规范物业服务区域内公共保洁、垃圾清运、环境消杀、绿化养护、病媒生物防治等工作，维持园区环境整洁美观、绿植长势良好，明确各岗位工作职责、作业标准、操作流程、安全规范及考核要求，提升服务质量，特制定本制度及培训学习内容。

1.2 适用范围

本文件适用于项目管辖范围内所有公共区域，包含单元大堂、楼道、电梯、公共卫生间、园区道路、广场、地下车库、垃圾桶点位、绿化带、草坪、乔灌木、绿篱、景观盆栽、水景等区域的保洁作业与绿化养护工作。

1.3 工作原则

分区负责、责任到人；定时作业、巡回维护；精细养护、四季管控；安全作业、文明服务；日巡查、周检查、月考核，持续优化改进。

1.4 组织架构

总负责人：项目经理

直接管理人员：保洁主管、绿化主管

一线作业人员：保洁员、垃圾清运员、消杀员、绿化工、苗木修剪工

2. 保洁服务管理制度

2.1 岗位职责

2.1.1 保洁主管

制定保洁工作计划与人员排班，负责清洁工具、耗材领用管理；每日巡查各区域保洁质量，统筹垃圾清运、全域消杀工作；对接处理业主相关投诉，集中整治卫生死角；监督清洁剂、消杀药剂规范使用，落实作业安全管理；每周汇总工作情况，提交工作小结。

2.1.2 楼道/大堂保洁员

负责单元大堂、楼梯楼道、扶手、地面、墙面、窗台、消防设施、单元门清洁除尘；及时清扫垃圾、清理墙面小广告；劝导业主不在公共区域堆放杂物、随意丢弃垃圾。

2.1.3 外围道路/车库保洁员

负责园区主次干道、休闲广场、地下车库、排水沟清扫保洁；及时清理路面落叶、纸屑、烟头、白色垃圾；雨季清理路面积水、疏通排水设施，冬季清扫积雪积冰。

2.1.4 电梯保洁员

每日对电梯轿厢地面、轿厢壁、按键、镜面进行全面清洁，定时开展消毒作业；及时清理轿厢内口香糖、各类污渍，维持轿厢无杂物、无异味。

2.1.5 垃圾清运员

按规定频次收集各点位生活垃圾，做到日产日清；定期清洗垃圾桶及摆放点位，消除异味、防止蚊虫滋生；落实垃圾分类要求，将垃圾统一转运至指定垃圾收集站。

2.1.6 消杀人员

按照计划开展灭鼠、灭蟑、灭蚊蝇等除四害工作；严格按照配比调配消杀药剂，作业时做好个人防护，规范操作。

2.2 作业时间标准

8. 楼道、大堂：每日7:00-11:00全面清扫，全天巡回保洁

9. 电梯：每日早、中、晚各一次全面清洁，不间断巡回擦拭

10. 园区道路：每日两次全面普扫，全天巡回捡拾垃圾杂物

11. 垃圾清运：每日清运一次，垃圾桶每日清洗一次

12. 环境消杀：每月不少于2次，夏季蚊虫高发期每周开展一次重点消杀

2.3 各区域作业标准

2.3.1 大堂/门厅

地面无垃圾、污渍、积水、浮尘；玻璃门、墙面、标识标牌洁净光亮；垃圾桶摆放整齐，周边无散落垃圾。

2.3.2 楼道、楼梯间

地面整洁，扶手无积尘；墙角、顶面无蛛网；消防箱体、管道、窗台干净无积灰；无违规小广告、无杂物堆放。

2.3.3 电梯轿厢

地面洁净，轿厢四壁无手印、污渍；按键、镜面光亮通透；内部无杂物、无异味。

2.3.4 地下车库

地面无垃圾、油污、积水；排水沟畅通无淤泥；车位标线清晰，墙面无大面积积尘。

2.3.5 园区道路、广场

路面干净，无纸屑、烟头、落叶、杂物；绿化带边缘无白色垃圾；井盖、排水口清洁通畅，无堵塞。

2.3.6 垃圾桶点位

垃圾桶加盖完好，桶身内外干净无黏附污垢；地面无散落垃圾、污水，无明显异味，无蚊虫聚集。

2.3.7 公共卫生间

地面干爽无积水，便池无尿垢、无异味；洗手台面洁净，纸篓及时清空。

2.4 标准作业流程

13. 提前准备扫帚、拖把、尘推、抹布、清洁剂、水桶、垃圾袋、防护手套等工具用品。

14. 遵循由上到下、由里到外、先清扫后擦拭、最后拖地的作业顺序。

15. 公共区域先清理大件垃圾，再全面擦拭设施，最后对地面进行拖洗。

16. 所有垃圾装入垃圾袋，统一转运至指定地点。

17. 作业完毕后清洗全部工具，定点摆放归位。

18. 完成首轮作业后开展巡回保洁，及时清理新增垃圾。

2.5 安全作业管理规定

19. 清洁剂、消毒液专人保管，严格按说明配比使用，严禁将84消毒液与洁厕灵混合使用，避免产生有毒气体。

20. 地面湿作业时，必须摆放“小心地滑”警示标识。

21. 高空擦拭玻璃、清理高处蛛网，严禁单独攀爬作业，必须安排专人现场监护。

22. 消杀作业全程佩戴口罩、手套等防护用具，避开老人、儿童及宠物活动区域。

23. 雨雪、冰冻天气注意防滑，禁止在湿滑路面快速跑动。

24. 严禁私自翻动、挪用业主物品，捡拾疑似贵重物品第一时间上报主管。

2.6 检查与考核制度

25. 日检：保洁主管每日全域巡查，发现问题要求当场整改。

26. 周检：项目经理随机抽查，现场拍照记录。

27. 月考核：结合卫生死角整改情况、业主投诉、作业规范、服务态度及业主满意度进行综合考评。

28. 所有问题建立台账，执行登记、整改、复查、销项闭环管理。

3. 绿化养护管理制度

3.1 岗位职责

3.1.1 绿化主管

制定年度、季度、月度绿化养护计划，涵盖修剪、施肥、浇水、除草、病虫害防治、苗木补植等工作；合理安排人员日常作业，管控物料成本，负责苗木、药剂采购管理；每日巡查绿植生长状态，及时处置病虫害问题；对接业主绿化相关诉求，协调处理苗木遮挡、修剪等问题；建立完善绿化养护各类台账。

3.1.2 绿化工

负责园区草坪、绿篱、乔木、灌木的日常浇水、除草、松土作业；按照标准定期修剪整形，及时清理枯枝落叶；根据季节要求施肥、喷施药剂，防治病虫害；对枯死、缺株苗木进行补栽补种；雨季做好排涝，冬季落实苗木防冻防护工作；同步清理绿化带内垃圾杂物。

3.2 四季养护标准

3.2.1 春季（3-5月）返青养护

浇灌返青水1-2次；全面除草、土壤松土；修剪绿篱、灌木枯枝、病弱枝；施加复合肥补充养分；提前做好蚜虫、白粉病预防工作。

3.2.2 夏季（6-8月）高温养护

选择清晨、傍晚时段浇水，避开正午高温；定期修剪草坪、绿篱，维持造型；高频次除草，抑制杂草生长；重点防治红蜘蛛、天牛、介壳虫、褐斑病；雨季及时疏通排水，避免苗木根系积水烂根。

3.2.3 秋季（9-11月）越冬准备

集中清理园区落叶并统一清运；修剪徒长枝条、病虫枝条；施加越冬肥，增强苗木抗寒能力；对乔木进行树干涂白；开展缺株苗木补植，修复绿化裸露区域。

3.2.4 冬季（12-2月）防冻养护

减少浇水，做好防冻管控；大型乔木缠绕草绳、树干涂白；绿篱、幼苗搭设防风防冻设施；及时清理树冠积雪，防止枝条被压断；开展冬季整形修剪作业。

3.3 标准作业流程

29. 区域巡查，检查苗木长势、杂草、病虫害、缺株情况。

30. 除草松土，作业时规避苗木根系，防止造成损伤。

31. 科学浇水，保证水分浇透，杜绝局部积水。

32. 修剪作业，保证绿篱平整、草坪高度控制在4-6厘米、乔木树形通透。

33. 合理施肥，以埋施方式为主，遵循少量多次原则。

34. 喷施药剂选择晴天早晚进行，避开雨天及苗木花期。

35. 作业收尾，清理枯枝、落叶、垃圾，保持绿化带整洁。

3.4 养护质量标准

36. 草坪：长势平整，无大面积杂草、无斑秃，高度均匀一致。

37. 绿篱：修剪整齐，线条流畅，无缺株、无断层。

38. 乔灌木：树形美观，无枯枝、断枝，无明显病虫害痕迹。

39. 绿化带：无白色垃圾、杂物，杂草清理及时。

40. 病虫害：防治及时，无大面积黄叶、虫洞、枯萎现象。

41. 景观水景绿植：水面无漂浮垃圾，藻类滋生得到有效控制。

3.5 安全作业管理规定

42. 农药、除草剂专人管理、定点存放，严格按照使用说明配比药剂。

43. 喷药作业必须佩戴口罩、手套、防护服，作业区域设置警示标识。

44. 使用绿篱机、割草机、修枝剪等工具时，留意周边行人，避免意外伤害。

45. 高空修剪高大树木，必须两人及以上配合作业，禁止单人攀爬作业。

46. 大风、暴雨天气，禁止开展修剪、喷药作业。

47. 严禁私自砍伐乔木，大型树木修剪必须提前上报审批。

3.6 检查与考核制度

48. 日查：绿化主管巡查苗木长势、杂草、垃圾、病虫害情况。

49. 周查：核查修剪、浇水、施肥等作业质量。

50. 月检：全面检查园区整体绿化面貌、苗木补植、业主反馈问题。

51. 检查不合格项限期整改，整改结果纳入月度绩效考核。

4. 保洁、绿化专项培训学习内容

4.1 保洁岗位学习重点

52. 熟记各区域保洁标准、作业路线与作业频次。

53. 掌握尘推、拖把、玻璃刮、吸尘器等工具的正确使用与日常保养。

54. 熟知各类清洁剂功能、配比方法及使用禁忌。

55. 掌握垃圾收集、转运流程，落实垃圾分类要求。

56. 熟练掌握环境消杀操作规范、药剂使用及防护要求。

57. 服务礼仪：作业时主动避让业主，礼貌回应问询，不与业主发生争执。

58. 安全知识：防滑防摔、防触电、化学品防护等安全注意事项。

4.2 绿化岗位学习重点

59. 识别园区内常见苗木品种，了解各类植物生长习性。

60. 掌握四季养护核心工作，明确不同季节浇水、修剪、施肥、防病重点。

61. 识别蚜虫、红蜘蛛、白粉病等常见病虫害，掌握基础防治方法。

62. 学习农药配比、喷施技巧及安全防护要求。

63. 掌握基础修剪手法，规范完成绿篱、草坪、乔木修剪作业。

64. 掌握苗木防涝、防冻、防风等应急处置方法。

65. 同步做好绿化带保洁，及时捡拾垃圾杂物。

4.3 全员通用服务规范

66. 统一着装，按规定佩戴工牌，仪容整洁。

67. 作业时主动避让过往业主，不占用主通道。

68. 面对业主咨询礼貌应答，无法处理的问题第一时间上报主管。

69. 爱护公共设施与绿化苗木，不随意踩踏、损毁绿植。

5. 保洁绿化应急预案

5.1 暴雨天气应急

保洁人员全面清理排水沟、雨水口，快速清扫路面积水；绿化人员第一时间排除绿化带积水，扶正倒伏苗木，清理断裂枝条；加强垃圾站管控，防止雨水倒灌、污水外溢。

5.2 大雪天气应急

保洁人员优先清扫园区主干道、单元门口、车库出入口积雪，铺设防滑垫；绿化人员及时抖落树冠、枝条积雪，避免苗木被压断。

5.3 极端高温天气应急

保洁人员调整作业时间，避开正午高温时段，做好防暑措施；绿化人员选择早晚浇水保湿，对弱势苗木适当遮阳，加密病虫害巡查频次。

5.4 大面积虫害爆发应急

绿化主管现场研判，选用低毒环保药剂；避开人流高峰开展喷药作业，提前通过业主群发布通知；作业区域设置警示标识，提醒业主、宠物远离。

5.5 业主投诉应急处置

接到投诉后第一时间记录问题点位与具体诉求；保洁、绿化作业人员30分钟内到达现场整改；整改完成后拍照留存，反馈至客服部门闭环。

6. 配套台账记录表

6.1 保洁每日巡查记录表

日期：年__月__日 星期： 天气：__

巡查人：________ 复核人：________

当日总结：
________________________________________

6.2 垃圾清运登记表

月份：____年__月

备注：垃圾无堆积、无外溢、桶身干净、无异味

6.3 环境消杀作业记录表

消杀月份：____年__月

消杀说明：避开人流高峰、佩戴防护用具、设置警示牌、雨天不作业

6.4 绿化养护每日巡查表

日期：年__月__日 天气：

巡查人：________

当日问题汇总及整改：
________________________________________

6.5 绿化修剪、施肥、喷药作业记录表

日期：____年__月__日

作业备注：

1、喷药避开雨天、正午高温

2、修剪平整、无断枝、无过度修剪

3、施肥均匀不烧苗

6.6 保洁、绿化工具领用归还登记表

年份月份：____年__月

7. 附则

70. 本制度由物业服务中心负责解释、修订。

71. 全体保洁、绿化工作人员必须严格遵照本制度执行。

72. 本制度自发布之日起正式生效。

物业服务中心（盖章）

编制人：__________

审核人：__________

审批人：__________

______年____月____日