电梯半年不维保，投诉了没人管；

公共收益被截留，问起就含糊其词；

服务缩水一半，物业费一分不少，想换物业比登天”

这不是个别业主的吐槽，而是亿万家庭的共同困境。

我们总在疑惑：那些不作为、乱收费、耍无赖的问题物业，

明明早已被业主唾弃，为何能长期盘踞小区、肆无忌惮？

到底是谁在为它们保驾护航，让乱象屡禁不止、愈演愈烈？

很多人把矛头指向“后台”“关系”，但真相远比这更深刻、更扎心。

2026年住建部专项整治行动推进至今，

结合《民法典》《物业管理条例》等一系列法律法规，

以及各地查处的典型案例（包括成都物业领域反腐案、多地老物业拒退案例），

我们终于能撕开乱象的遮羞布问题物业的“底气”，

从来不是单一主体撑腰，

而是制度短板、监管缺位、自治薄弱、利益捆绑四大根源交织形成的“保护网”，

每一处都有明确的法规对照、现实佐证，今天就一次性说透，不留模糊地带。

根源一：前期物业“捆绑式垄断”，

从交房起就堵死业主选择权（法规明确却形同虚设）

问题物业的“保护伞”，第一道就藏在交房环节

前期物业制度的先天缺陷，让业主从一开始就陷入“被动接受”的困境，

而这背后，是法规执行的严重脱节。

我国住宅项目普遍实行“前期物业管理”模式，

这一模式本身有明确的法规依据：

《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）第二十一条规定，

“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，

建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。

初衷是为了保障交房后至业委会成立前的小区管理衔接，

但在现实中，却被开发商钻了空子，变成了“捆绑垄断”的工具。

核心乱象在于：

开发商大多直接选聘自己旗下的全资物业、或长期合作的关联物业，

双方形成深度利益绑定，开发商将小区公共收益、工程维修等利益与物业共享，

物业则充当开发商的“售后保护伞”，掩盖房屋质量、配套缩水等问题。

更关键的是，《物业管理条例》虽规定前期物业合同“可以约定期限；

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，

前期物业服务合同终止”，但多数小区前期物业合同未明确期限，

导致交房十年、二十年仍沿用最初的前期物业，形成事实上的“终身制”。

更离谱的是，业主收房时，往往被要求“先签前期物业服务协议，

再拿钥匙”，否则无法收房，这一行为，

本身就违反了《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，

以及《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

第十六条“商品房买卖合同应当明确前期物业管理的约定”的规定，属于典型的“强制捆绑”。

住建部调研数据显示，全国超60%的老旧小区、40%的新建小区，

仍由开发商关联物业提供服务，

这也是问题物业敢漠视业主诉求的核心底气之一：

它们的“饭碗”握在开发商手里，而非业主手里，自然不必在乎业主的满意度。

即便2026年新规明确“新建住宅项目前期物业选聘必须公开招标，

合同期限最长不超过5年”，但部分地区执行流于形式，

开发商暗箱操作、规避招标的现象依然存在，法规的刚性约束沦为“纸老虎”。

根源二：业主自治“形同虚设”，

一盘散沙给了问题物业可乘之机（合规门槛过高，维权成本离谱）

如果说前期捆绑是“先天缺陷”，那业主自治缺位就是“后天短板”

这是问题物业能长期“躺平”的最关键支撑，而这背后，

是法规设定的门槛过高、业主维权成本过大，导致多数业主“忍气吞声”。

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条明确规定，

“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”；

第二百七十八条进一步明确，

“选聘和解聘物业服务企业”需经“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，

并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

看似明确的法规，在现实中却难以落地，

核心难点有三个，每一个都让业主望而却步：

1. 业委会成立难如登天：

成立业委会需要业主主动牵头、召集业主、收集签字，

流程繁琐且耗时耗力，而多数业主忙于工作、不愿参与，

部分业主担心得罪物业、遭到报复，不敢牵头。

更关键的是，《业主大会和业主委员会指导规则》

（建房〔2009〕274号）虽明确街道、社区有指导义务，

但部分街道、社区不作为，甚至暗中阻挠（背后多与物业存在利益牵扯），

再加上物业散布谣言、挑拨业主关系，

导致全国住宅小区业委会覆盖率仅38%，

超六成小区没有合法的业主监督主体，问题物业处于“无人制衡”的状态。

2. 更换物业门槛过高：

即便成立了业委会，想解聘问题物业，

也需满足“双三分之二参与、双过半同意”的苛刻条件。

传统线下投票耗时耗力，召集业主大会难度极大，

很多决议卡在投票环节无法推进；

更有甚者，部分小区业主费尽两年时间，

好不容易完成表决、选聘新物业，老物业却拒不退场，

如湖北武汉某小区、河北唐山某小区，

老物业以“未收到合理补偿”“提供了事实服务”为由，

强占物业用房、拒不移交资料，而业主维权只能通过诉讼，

周期长达数月甚至数年。

3. 维权成本远超收益：

单个业主面对物业，势单力薄，投诉物业违规，

要么石沉大海，要么被部门推诿；

提起诉讼，需要花费时间、金钱、精力，

而维权成功的收益（如追回少量公共收益、减免部分物业费）往往得不偿失。

最高人民法院发布的典型案例显示，不少业主因物业违规维权，

耗时一年多仍未得到妥善解决，最终只能选择忍气吞声，

这无形中纵容了问题物业的违规行为，形成“越纵容、越嚣张”的恶性循环。

根源三：监管“权责模糊+执行缺位”，

多部门推诿造就“监管空转”（法规明确分工，却没人真管）

问题物业最“硬”的保护伞，其实是“监管缺位”

很多业主投诉物业违规后，得到的要么是“不归我们管”，

要么是“已约谈整改”，但始终没有实质性进展，这背后，

是多部门权责模糊、执法力量薄弱、处罚力度偏轻，

导致监管沦为“走过场”。

我国对物业行业的监管，有明确的分工规定，

每一项监管职责都有法规政策支撑，但执行层面却严重“打折扣”：

1. 住建部门：

依据《物业管理条例》第五条，

“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，

住建部门是物业行业的核心监管部门，

负责物业资质、服务质量、合同履约的监管。

但现实中，多数地区住建部门人手不足，

面对成百上千家物业企业，难以实现全覆盖监管；

更有甚者，部分住建部门工作人员充当问题物业的“保护伞”，

如成都市锦江区原房管局物管科科长秦某，

为物业承揽业务提供帮助、收受好处费，

退休后仍为物业拉拢公职人员，这类权力寻租行为，让监管彻底失效。

2. 市场监管部门：

依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》，

以及《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，

市场监管部门负责查处物业乱收费、重复收费、明码标价不规范等问题。

但现实中，很多业主投诉物业乱收费，市场监管部门仅约谈物业、要求整改，

很少处以实质性罚款；对于物业“质价不符”（服务缩水却按高标准收费）的问题，

因缺乏明确的量化处罚标准，往往不了了之。

3. 街道、社区：

依据新修订的《城市居民委员会组织法》，以及《业主大会和业主委员会指导规则》，

街道、社区负责指导业委会成立、调解业主与物业的纠纷、监督物业日常服务。

但不少街道、社区工作人员认为，“物业是企业，社区是自治组织，

没有隶属关系，无权监管”，导致日常监督缺位；

更有部分街道、社区与物业存在利益牵扯（如物业承担部分社区工作费用），

对物业的违规行为视而不见、包庇纵容，

甚至在业主与物业发生矛盾时，偏袒物业、压制业主诉求。

更关键的是，多部门之间缺乏联动机制，

形成“九龙治水，却没人真管”的局面：

业主投诉物业服务差，住建部门推给街道；

投诉乱收费，街道推给市场监管；

投诉公共收益截留，市场监管推给住建，

最终导致业主维权无门，问题物业有恃无恐。

即便2026年住建部等六部门联合启动专项整治，

要求“建立闭环监管体系”，但部分地区仍存在“纸上整治”的现象，

违规成本远低于违规收益，难以形成有效震慑，

有的低质物业甚至钻制度漏洞，一旦信用扣分过多，

就注销公司、重新注册，换张“皮”继续运营。

根源四：利益链条“深度绑定”，

形成“物业+关联方”的利益共同体（法规红线被公然践踏）

所有乱象的核心，终究是“利益”二字。

问题物业之所以能长期屹立不倒，最根本的原因，

是它们与开发商、部分公职人员、甚至业委会成员形成了深度利益绑定，

践踏法规红线、侵占业主利益，形成了“一荣俱荣、一损俱损”的利益共同体。

这一利益链条，每一环都公然违反法律法规，却长期得不到斩断：

1. 物业与开发商的利益绑定：

如前文所述，多数前期物业是开发商的关联企业，双方共享小区公共收益，

依据《民法典》第二百七十一条，

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，

电梯广告、公共车位租赁、快递柜进场费等公共收益，

本应归全体业主所有，但多数开发商与物业私下瓜分，

物业甚至会虚报成本、隐瞒收益，将公共收益用于弥补物业费亏损、发放员工福利，

这一行为违反了《物业管理条例》

第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，

应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，

按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，

也可以按照业主大会的决定使用”的明确规定。

2. 物业与部分公职人员的利益绑定：

这是最隐蔽、最恶劣的“保护伞”。

部分监管部门工作人员、街道社区工作人员，

利用职权为问题物业提供便利，

帮助物业规避招标、打压业主维权、包庇违规行为，

而物业则以“好处费”“回扣”作为回报，

如成都市原城乡房产管理局副局长宋某，

利用职权要求物业协会为部分物业围标串标提供帮助，

物业协会则向各区物管部门“返点”1300余万元，

这类行为违反了《中华人民共和国公务员法》《中华人民共和国监察法》的相关规定，

属于典型的权力寻租、腐败行为，也是物业乱象难以根治的重要原因。

3. 物业与部分业委会成员的利益绑定：

少数业委会成员被物业“收买”，背离业主利益，沦为问题物业的“代言人”，

帮助物业隐瞒公共收益、阻挠业主维权、违规续签物业服务合同，

甚至与物业私下瓜分业主收益。

依据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条，

“业主委员会委员应当忠实履行职责，不得利用委员资格谋取私利”，

这类行为不仅违反了相关规定，更损害了全体业主的合法权益，

让业委会彻底沦为“摆设”，

海南白沙某小区就曾出现业委会委员打压不同意见业主、违规使用投票平台的案例，

最终引发业主起诉，加剧了小区矛盾。

不是没人管，是“保护伞”太顽固；不是治不了，是要戳中要害

看到这里，我们终于明白：

为问题物业保驾护航的，从来不是某个“神秘后台”，

而是前期物业垄断的先天缺陷、业主自治薄弱的后天短板、

监管部门缺位的制度漏洞，以及多方利益绑定形成的灰色链条。

更值得深思的是，我国关于物业管理的法律法规，

其实已经相当完善《民法典》划定了业主与物业的权责边界，

《物业管理条例》明确了监管分工与违规责任，

2026年住建部专项整治更是出台了一系列细化政策，

从前期物业招标、公共收益监管，到物业退出机制、信用评价，

每一项都有明确要求。但为何乱象依然屡禁不止？

核心在于“执行缺位”：法规的刚性约束没有落到实处，

违规行为的处罚力度不足以形成震慑，权力寻租、

利益捆绑的灰色链条没有被彻底斩断。

2026年，全国物业专项整治行动正在推进，

成都、上海、北京等地已查处多起物业领域腐败案件、清理多家问题物业，

公共收益数字化监管、物业信用评级等举措也在逐步落地，

这让我们看到了希望。

但根治物业乱象，从来不是一场“运动式整治”就能完成的，

更需要打破利益链条、补齐制度短板：

让前期物业招标回归公平，打破开发商捆绑垄断；

简化业委会成立、物业更换流程，降低业主维权成本；

明确多部门监管权责，强化执法力度，对违规物业、权力寻租行为零容忍；

邻檬智家将会助力业主，业委会拿回自己的小区数据底座，

从本质上扭转业主身份，让数字治理重新归位，让业主从系统化方向，

推动公共收益数字化公示、全程可追溯，从源头堵住利益漏洞。

对业主而言，我们不必再忍气吞声

牢记《民法典》《物业管理条例》赋予的权利，

主动参与小区自治，团结起来成立业委会，用法律武器维护自身权益；

对监管部门而言，唯有坚守初心、主动作为，

斩断利益链条、严查违规行为，

才能真正还业主一个干净、透明、高效的物业服务环境。

物业乱象的根源，我们已经说透；整治的方向，政策已经明确。

唯有各方合力、久久为功，才能打破问题物业的“保护网”，

让“居有所安”不再是奢望，

让每一位业主都能真正拥有一个有温度、有保障的家园。

你所在的小区，有没有问题物业？你经历过哪些维权困境？

欢迎在评论区留言曝光，一起推动物业行业向好发展。