入住小区之后，业主按时缴纳物业费，物业公司就要按照约定做好小区的管理服务工作。日常里小区路面摔伤、楼顶渗水、高空坠物、公共管道堵塞泡水等问题很常见，不少物业总会找各种理由推脱责任，很多业主因为不懂法律规定，最后只能自己承担损失。
根据《民法典》《物业管理条例》的明文规定，物业公司对小区公共区域、公共设施负有法定的管理、维修和安全保障义务。一旦因为物业履职不到位，给业主造成人身伤害或者财产损失，物业是无法撇清责任的，必须依法承担相应赔偿。今天就把物业需要担责的常见情况讲明白，全部都是国家现行法律规定，普通老百姓一看就懂，遇到类似问题可以合理维护自身权益。
一、公共区域设施破损伤人，物业要承担赔偿责任
小区楼道、主干道、停车场、绿化带、健身休闲区，都属于全体业主共有的区域。物业公司日常巡检、及时维修、消除安全隐患，是必须完成的本职工作。如果物业疏于维护，设施出现破损没有及时修补，也没有设置安全警示标识，导致业主或者外来人员摔伤、财物受损，物业就要承担对应的侵权赔偿责任。
小区路面排水沟盖板松动缺失、地砖开裂、台阶破损，物业长期不处理，行人走路绊倒摔伤；地下车库地面湿滑、护栏松动，造成车辆剐蹭或者人员摔倒；单元楼公共照明长期损坏，夜间光线昏暗引发意外；健身器材老化松动，业主使用过程中受伤。出现这些情况，只要物业拿不出完整的巡检记录、维修凭证，证明自己已经尽到管理义务，就需要承担赔偿责任。
法律明确要求，公共场所管理人未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。物业服务人也要妥善维修养护小区共有部分，维护小区正常秩序，采取合理措施保障业主的人身和财产安全。业主缴纳物业费，享受的就是小区公共环境的安全保障，物业不能放任安全隐患长期存在。
二、楼顶外墙渗漏、公共管道堵塞受损，物业负责维修赔付
很多业主碰到楼顶漏水、外墙渗水、公共下水管道堵塞家中泡水，物业会推脱说是房屋质量问题，让业主去找开发商，这种说法并不完全合理。
房屋楼顶、建筑外立面外墙、单元楼共用下水主管道、消防管道、供暖主管道，都属于小区共有设施。物业需要定期巡检、疏通、养护，要是物业排查不及时、维修不到位，造成业主家中装修、家具被浸泡受损，物业需要承担主要赔偿责任。
高层楼顶防水层老化破损，雨水渗入业主家中，物业没有定期检查楼顶防水、及时修补，相关损失就要由物业承担；整栋楼共用下水主管道堵塞，污水倒灌一楼业主家中，物业长期没有定期疏通公共管网，过往法院判例大多会判定物业承担主要过错责任。
这里要分清责任边界，房屋还在质保期内，因为开发商建造质量问题出现渗漏，优先由开发商负责；质保期结束之后，共有部分的维修养护义务，就全部转移到物业公司身上。业主自家室内专属管道、自家卫生间防水损坏，不属于物业管理范围，这类问题需要业主自行处理。
三、高空坠物抛物伤人，物业未尽防控义务就要担责
高空坠物一直是小区安全的重大隐患，一旦砸伤人，后果十分严重。不少业主认为高空抛物是个别住户的个人行为，物业不需要负责，这是很常见的法律认知误区。
《民法典》明确规定，物业服务企业作为建筑物管理人，必须采取必要的安全保障措施，预防高空抛物坠物事件发生。没有安装监控设备、没有定期排查外墙瓷砖脱落风险、没有巡查天台堆放杂物、没有做好安全提示，一旦发生高空坠物伤人事件，物业无法证明自己履行了安全保障义务，就要承担对应的侵权赔偿责任。
现实案例里，天台堆放砖块杂物坠落砸伤路人，物业没有及时清理危险源，法院判决物业承担赔偿责任；小区外墙瓷砖脱落砸伤行人，物业长期没有对外墙进行检修维护，物业需要赔付伤者医疗费、误工费等相关损失。物业不能以找不到抛物业主为由完全免责，做好监控覆盖、日常隐患排查、安全宣传，都是物业必须做好的基础工作。
四、安保失职造成财物被盗车辆受损，物业按过错承担责任
小区安保服务，是物业服务的核心内容。物业需要做好门禁管理、外来人员登记、园区定时巡逻，保证监控设备正常运行。如果物业安保工作严重失职，给不法分子留下可乘之机，造成业主家中被盗、小区内车辆被剐蹭划伤、车内财物丢失，物业要根据自身过错程度承担相应赔偿责任。
小区门禁长期敞开，外来人员随意进出，保安没有正常巡逻，监控摄像头损坏失效没有维修，事发后无法调取监控线索，导致业主财产损失无法追回，物业就要承担相应赔偿。但如果物业已经尽到安保义务，门禁正常值守、监控完好、巡逻到位，是业主自身疏忽造成财物丢失，物业一般不需要承担责任。
同时法律明确禁止，物业采用停水、停电、停用门禁、限制业主进出小区的方式催缴物业费，这类行为本身就属于违规操作，业主遇到可以向当地住建部门投诉举报。
五、合同到期拒不撤场，物业还要赔偿业主损失
小区业主大会依法选聘新的物业公司，原有物业合同到期之后，老物业必须按时完成资料交接、退场撤离。如果老物业无故滞留小区，拒绝交接工作，继续管控小区公共区域，没有提供合格服务还照常收取物业费，业主有权拒绝缴纳后续物业费，物业因此给业主造成损失的，还要承担相应赔偿责任。
这类纠纷的司法判决标准十分统一，物业服务合同终止后，原物业服务人应当及时退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施，拒不退出的，不仅不能主张物业费，还要赔偿业主相应损失。
六、物业推诿责任，业主正确维权的四步方法
很多业主遇到物业推卸责任，只会当面争吵，没有留存相关证据，后续维权十分被动。想要依法维护自身权益，做好这四步就足够稳妥。
第一，及时固定现场证据。出现漏水、摔倒、财物受损后，立刻拍摄现场照片、视频，记录设施破损位置、受损情况，保留好医疗票据、维修发票、财产损失清单，同时保存和物业沟通的聊天记录、通话录音。
第二，优先和物业协商沟通。把损失情况、对应的法律依据告知物业，要求物业履行维修、赔偿义务，双方协商合理的解决方案，尽量和平处理纠纷。
第三，向主管部门投诉反馈。协商没有结果，可以向当地住建局物业主管部门、街道办事处、社区居委会反映情况，相关部门有监管物业公司的法定职责，会督促物业履职整改。
第四，通过诉讼途径维权。如果物业拒不承担责任，业主可以整理好全部证据，向人民法院提起民事诉讼，通过司法判决明确双方责任，索要合理赔偿。
也要提醒各位业主，权利和义务是对等的。业主不能因为物业存在轻微服务瑕疵，就长期恶意拖欠物业费。物业存在重大失职、安全保障不到位等严重违约行为，业主可以依法主张减免物业费、索要赔偿，但不能以此为由完全拒缴费用，否则物业同样可以通过法律途径追缴物业费。
七、这些情况物业不用担责，别盲目追责
并不是小区里所有意外都归物业负责，以下几种情形，物业无需承担责任，业主不要混淆责任主体。
1. 业主自身违规行为造成损失，比如私拉电线、私自改造房屋结构、违规搭建，引发漏水、安全事故，责任由业主自行承担；
2. 房屋专有部分出现问题，业主室内水管破裂、自家防水失效，属于业主私人管理范围，物业没有维修义务；
3. 地震、极端暴雨等不可抗力自然灾害造成的设施损坏、财产损失，物业已经尽到应急处置义务，无需承担赔偿；
4. 第三方故意侵权，比如他人故意损坏业主车辆、蓄意伤人，物业已经尽到安保义务，由直接侵权人承担全部责任。
小区物业和业主，本应该是互相配合的合作关系。物业公司按照合同标准履职尽责，做好小区日常管理维护，业主按时缴纳物业费，才能共同营造安稳舒适的居住环境。对于物业明显失职、刻意推脱法定责任的行为，业主完全可以拿起法律武器维护自身合法权益，不用一味忍气吞声。
你在小区生活中有没有遇到物业推卸责任的情况？你觉得小区物业最该做好哪些基础服务？欢迎在评论区留言交流。
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