一文读懂！常见的物业服务合同相关法律问题解答
在日常生活中，小区业主的权利范畴可从两大核心维度界定：
其一，作为建筑物区分所有权人，业主对住宅、经营性用房等专有部分享有专属所有权，对楼道、绿地等专有部分以外的共有部分则拥有共有权与共同管理权，由此衍生的法律问题多围绕业主大会召开流程、决议效力、业主委员会组建规范及小区各项管理制度制定展开；
其二，作为物业服务合同的核心当事人，业主依法享有合同约定的服务权益，同时需履行相应义务，此类法律关系中，物业服务提供标准、物业费支付争议等问题最为常见。
本文将聚焦后者，针对物业服务合同相关的高频法律疑问逐一解答。
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物业服务合同如何签订？
物业服务合同是物业服务人在约定的物业服务区域内，为业主提供建筑物及附属设施维修养护、环境卫生清洁、公共秩序管理维护等服务，业主按约支付物业费的合同。其中，物业服务人既包括专业的物业服务企业，也涵盖其他具备相应管理资质的管理人。
从签订场景来看，物业服务合同的订立主要分为两种情形：
常规小区（已成立业主大会）：需先由业主召开业主大会，通过民主表决的方式选定物业服务企业，再由业主委员会作为全体业主的代表，与选定的物业服务企业正式签订合同。值得注意的是，选聘物业服务企业的决议需满足严格的票数要求 —— 需经专有部分面积占比 2/3 以上且人数占比 2/3 以上的业主参与表决，同时获得参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意，决议方可生效。
新建小区（未成立业主大会）：为保障前期小区管理有序开展，通常由建设单位通过招投标的形式选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。待小区业主大会依法成立后，再由业主大会自主决定是否与该物业服务企业续聘。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
《物业管理条例》第二十一条、第三十四条
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非经业主大会决议形成的
物业服务合同对业主有拘束力吗？
实践中，未经业主大会决议订立的物业服务合同主要有两类，其对业主的拘束力需区别认定：
（一）新建小区的前期物业服务合同
此类合同由建设单位与物业服务企业签订，业主虽未直接参与订立，但通常情况下，建设单位会在与购房人签订的购房协议或补充协议中，明确将前期物业服务的权利义务概括转让给购房人。基于该约定，前期物业服务合同对购房人（即后续业主）具有法律拘束力。
（二）业主委员会擅自签订的物业服务合同
业主委员会作出的决定对全体业主具有拘束力，因此其签订的物业服务合同原则上对业主有效。若业主委员会签订合同未获得业主大会授权，或业主大会决议存在瑕疵，受侵害的业主需先通过法律途径行使业主撤销权，请求法院撤销业主委员会的相关决定。在决定未被撤销前，其仍处于有效状态，对应的物业服务合同对业主依然具有拘束力，业主不能以 “选聘未经业主大会授权” 为由拒绝支付物业费。同理，若业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序或内容上违反法律规定，也需先行使撤销权，而非直接拒绝履行合同义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第九百三十九条
3
对物业服务不满意
如何解除合同？
实践中，未经业主大会决议订立的物业服务合同主要有两类，其对业主的拘束力需区别认定：
（一）新建小区的前期物业服务合同
此类合同由建设单位与物业服务企业签订，业主虽未直接参与订立，但通常情况下，建设单位会在与购房人签订的购房协议或补充协议中，明确将前期物业服务的权利义务概括转让给购房人。基于该约定，前期物业服务合同对购房人（即后续业主）具有法律拘束力。
（二）业主委员会擅自签订的物业服务合同
业主委员会作出的决定对全体业主具有拘束力，因此其签订的物业服务合同原则上对业主有效。若业主委员会签订合同未获得业主大会授权，或业主大会决议存在瑕疵，受侵害的业主需先通过法律途径行使业主撤销权，请求法院撤销业主委员会的相关决定。在决定未被撤销前，其仍处于有效状态，对应的物业服务合同对业主依然具有拘束力，业主不能以 “选聘未经业主大会授权” 为由拒绝支付物业费。同理，若业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序或内容上违反法律规定，也需先行使撤销权，而非直接拒绝履行合同义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十条、第九百四十六条
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物业服务存在瑕疵
能否拒绝或减少支付物业费？
根据物业服务合同约定，物业服务企业需为业主提供建筑物及附属设施维修养护、环境卫生、秩序管理等服务。当物业服务存在瑕疵时，业主能否拒绝支付或减少支付物业费，需结合案件具体情况判断：
轻微瑕疵：若物业服务仅在个别方面存在轻微问题（如偶尔的垃圾清理不及时、公共区域设施小故障维修延迟等），业主可向物业服务企业提出整改要求，督促其提升服务质量，但一般不能以此为由拒绝支付全部物业费或要求减少物业费。
重大瑕疵：若物业服务在关键领域存在严重问题（如长期未维护电梯导致频繁故障、小区安保缺失引发财物丢失、环境卫生长期脏乱差等），业主除可通过业主委员会要求物业服务企业限期整改外，还可主张减少支付相应比例的物业费。但需注意，由于物业服务企业通常已在其他方面提供了基础服务，业主主张 “拒绝支付全部物业费” 的，往往缺乏充分的法律依据，难以得到支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百二十五条
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业主逾期未支付物业费
物业服务企业该如何处理？
当业主未按物业服务合同约定支付物业费时，物业服务企业应按以下合法流程处理：
催告程序：首先需向逾期业主发出书面催告通知，明确要求其在合理期限内（如15日 - 30日）支付欠缴的物业费。
维权途径：若合理期限届满后业主仍未支付，物业服务企业可通过向法院提起诉讼或依据合同约定申请仲裁的方式，向业主主张欠付的物业费。
需特别注意的是，物业服务企业不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。因为物业服务企业并非水、电、热、燃气等公共服务的提供者，也不是相关供用合同的当事人，其无权利用管理便利切断业主的公共服务供应。若物业服务企业滥用上述措施导致业主财产损失（如家中冰箱食物变质、供暖中断影响居住等），需依法承担损害赔偿责任。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条
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物业服务企业应当公开、报告哪些内容？
物业服务企业负有定期公开信息与向特定主体报告的义务，两者的对象与要求不同，具体内容如下：
（一）公开义务（对象：全体业主）
需公开的信息包括：物业服务的具体项目及对应负责人、物业服务的质量标准、收费项目及收费标准、物业服务的实际履行情况（如维修记录、清洁频次等）、物业专项维修资金的使用情况、小区共有部分（如电梯广告位、公共停车场）的经营与收益情况等。若业主认为物业服务企业未及时、全面履行公开义务，可向法院提起诉讼，要求其限期公开。
（二）报告义务（对象：业主大会及业主委员会）
物业服务企业需定期向业主大会、业主委员会报告上述公开信息的详细情况，接受业主大会与业主委员会的监督。若业主认为物业服务企业未履行报告义务，可通过向业主委员会或业主大会反映情况的方式行使监督权，但业主个人无权直接以 “未履行报告义务” 为由向法院提起诉讼。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条
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业主的哪些事情
需要向物业服务企业告知？
在以下与小区物业管理密切相关的事项发生时，业主负有向物业服务企业告知的义务，以便物业服务企业及时调整管理与服务措施：
房屋权属或使用状态变更：如业主转让房屋、为他人设立居住权或出租房屋，会导致物业实际使用人变更，物业费支付主体与物业服务接受对象也随之改变，需及时告知物业服务企业。
房屋装修：装修过程中可能产生噪音、建筑垃圾，还可能涉及墙体改造等影响房屋结构安全的行为，告知物业服务企业后，可由其对装修行为进行规范管理，避免干扰相邻业主生活或损害公共利益。
改变共有部分用途：如业主将小区共有绿地改为停车位、将公共楼道空间改为储物区等，会导致物业服务事项调整，需告知物业服务企业以配合后续管理。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百四十五条
《物业管理条例》第五十二条
（来源：回民区人民法院）