物业不管屋内的事，却收屋内的物业费，合理吗？

南充市顺庆区某小区业主刘先生来电咨询，物业公司只负责公共部位和共用设施设备维修保养、环境卫生和公共秩序维护等，业主室内卫生和维修则由业主自己承担费用。

那么，为什么物业费要按房屋建筑面积计算，不按公摊面积计算？这种做法是否合理，其依据和标准是什么？

南充市房管局相关负责人介绍，根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。

也就是说，业主享有所有权的建筑面积=套内面积+公摊面积。

小区一般由多栋建筑物组成，小区的总建筑面积=各栋业主套内面积之和+各栋公摊面积之和。

南充市物业管理协会相关负责人称，“以支定收”是物业服务费收费标准的基本定价原则。

一个小区在确定了物业服务等级标准后，物业服务人根据小区的实际情况（建筑规模、容积率、绿化率、出入口数量、配套设施设备情况等），在人力、物耗、公共能耗等方面进行各项支出成本测算，小区物业服务费收费标准的高低取决于小区共需物业服务资金总额高低。

物业服务收费标准确定以后，全年物业费总额也就已经确定。物业服务人根据国家发改委、住建部《物业服务收费管理办法》第十一条，《四川省物业管理条例》第六十一条规定的服务事项和支出目录，计算出全年物业费总额。

四川罡兴律师事务所主任律师任静表示，根据《民法典》第三百零二条，共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

在小区总建筑面积不变、物业费总额不变的基础上，业主的物业费看起来是按照建筑面积计算，其实是按照单户业主建筑面积占总建筑面积的比例计算的。

假如某小区的总建筑面积为1000㎡，业主套内面积为800㎡，公摊面积200㎡，每年物业费总额为12000元，每月物业费总额为1000元。

某业主购买本小区的房屋建筑面积为100㎡，套内面积为80㎡，公摊面积为20㎡。

按建筑面积计算：

该业主每月应支付物业费=每月物业费总额×业主房屋建筑面积占总建筑面积的比例，即1000元/月×（100㎡÷1000㎡）=100元/月；

该业主物业费单价=该业主每月应支付物业费÷该业主房屋建筑面积，即100元/月÷100㎡=1元/㎡/月。

按公摊面积计算：

该业主每月应支付物业费=每月物业费总额×业主公摊面积占总公摊面积的比例，即1000元/月×（20㎡÷200㎡）= 100元/月；

该业主物业费单价=该业主每月应支付物业费÷该业主房屋公摊面积，即100元/月÷20㎡=5元/㎡/月。

综上可以看出，不论按建筑面积计算，还是按公摊面积计算，单户业主每月应支付物业费总额并不会发生变化。

二者主要区别在于物业费单价的变化，按建筑面积计算，物业费单价低；按公摊面积计算，物业费单价相对较高。

公摊面积和套内面积是构成房屋产权面积不可分割的整体，二者相辅相成。根据《民法典》建筑物区分所有权及业主共同决定事项等相关规定，业主享有的权利和承担义务是按房屋所有权人所拥有房屋建筑面积确定的。

故小区物业服务费收费标准按建筑面积计算既与房屋登记产权面积相一致，符合建筑物区分所有权的立法原则，又可以确保物业费的公平分配，方便操作。