作为律师，最近也遇到了这种糟心事。对门邻居把塞满杂物的架子、脏兮兮的扫把簸箕、各种旧纸箱塑料瓶堆满楼道。更过分的是，每天还守着这些废旧杂物在楼道里吸烟。我们一家每天进出都要经过这里。二手烟呛人，杂物堵路，更埋着直接的火灾隐患。

针对此事，我整理了一套普通人也能照着做的维权方案，每一步都有法律依据，文中附相关文件模板，有需要的可以马上用起来。

第一步：这事法律上有哪些规定？（认清性质，才能有效沟通）

在行动之前，您需要知道三个核心结论：

1. 楼道属于全体业主共有，不是谁家的私人仓库。

《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款规定，业主不得侵占公共通道，损害他人合法权益。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分（含楼道、楼梯）享有共有和共同管理的权利。

《最高法建筑物区分所有权解释》第三条明确，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。不存在"我家门口的楼道归我用"这一说法。

2. 楼道是法定疏散通道（生命通道），堆物属于违法行为。

《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口等。

高层住宅的规定更加严格，《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十八条规定，高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通，禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。

3. 楼道是室内公共场所，禁止吸烟。

《公共场所卫生管理条例实施细则》第十八条规定，室内公共场所全面禁止吸烟。

《北京市控制吸烟条例》第九条规定，公共场所、工作场所的室内区域以及公共交通工具内禁止吸烟。

小区单元楼道也属于室内公共区域，在此吸烟属于违法行为。由卫生健康部门对违规吸烟个人处以50元罚款，拒不改正的，处以200元罚款。

认清这三点，您跟物业、社区沟通时就有底气了。

第二步：找物业、居委会（他们到底该做什么？）

很多业主跑断腿，只得到一句"我们管不了"。本质原因，是您不清楚他们到底"该管什么"。

一、物业公司：无执法权，但对楼道堆物、吸烟负有法定及合同约定的双重责任与义务

物业公司不仅有明确的法定职责，还有基于《物业服务合同》而产生的服务管理义务，包括秩序维护、环境卫生、安全管理等。物业公司未依法履行管理职责的，业主可依据合同要求物业履约、扣减物业费、甚至更换物业。

（一）对于楼道堆物，物业正确操作步骤：

1. 书面限期通知（3日合理）

- 写明：占用公共楼道、违反消防与民法典相关规定、限3日内（如×月×日前）自行清走；逾期物业将代为清理、妥善保管、费用由业主承担。

- 送达：当面签收+门口张贴+拍照录像留证。

2. 到期复查与二次催告（可选但更稳妥）

- 到期未清：再次上门/张贴催告，重申后果、留痕。

3. 代为清理（合规）

- 全程拍照录像；物品打包封存、登记造册、注明认领期限（如7日）。注意：代为清理时务必全程录像、物品打包封存、登记造册，避免因物品损毁引发纠纷。

- 通知业主认领；逾期未认领的，物业可依法依规妥善处置。

附供物业使用的：《楼道杂物限期清理通知书》

编号：〔XXXX〕第XX号

致：______栋______单元______室业主：

经查，您长期在本单元楼层公共楼道内堆放纸壳、废旧杂物等物品。该区域属于全体业主共有公共通道，同时也是消防疏散通道。您的行为已违反《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国消防法》及本小区《业主管理规约》相关规定，不仅侵占公共区域，还严重堵塞消防通道，存在极大消防安全隐患，也影响周边业主正常通行。

此前我司工作人员已多次口头、上门劝导您自行清理，但至今杂物仍未移除。现正式向您下发书面通知：

请您自本通知送达之日起3日内，将楼道内所有私堆杂物全部清理完毕。

若逾期仍未清理，我物业服务中心将依据物业服务相关约定代为统一清理、分类封存保管，由此产生的人工、清运、保管等全部费用，均由您本人承担。物品封存后，请您于7日内前来物业服务中心认领，逾期未认领，将依法依规妥善处置。

请您自觉遵守法律法规及小区管理规定，配合物业工作，共同维护小区安全、整洁的居住环境。

特此通知。

物业服务中心（盖章）：

经办人：

联系电话：

______年____月____日

送达回执（留存归档）

本人已收到《楼道杂物限期清理通知书》，已知悉全部内容及相关后果。

业主签收：__________

联系电话：__________

签收日期：______年____月____日

备注：若业主拒绝签收，可在本栏注明：本人于____年__月__日__时，将本通知张贴于该户入户门处，全程拍照、录像留存证据，业主拒签。

见证人（物业工作人员/邻里）签字：__________

（二）对于楼道吸烟，物业公司应当做到：

张贴禁烟标识、进行楼道巡查、对违规吸烟行为进行劝阻和制止，劝阻无效的上报卫健委（12320）及消防部门。依据《民法典》第九百四十二条（物业服务人应当采取合理措施制止向业主实施的不当行为）、《北京市控制吸烟条例》第十三条及消防法律法规。

二、居委会的角色（核心：协调、监督、联动、调解）

居委会是基层自治组织，无执法权，但有法定协调与监督职责，虽不负责直接清理，但全程参与——宣传劝导、监督物业、协助催告、调解纠纷、联动执法。

1. 事前：宣传劝导、源头化解

- 宣传消防与民法典相关规定，告知楼道堆物/吸烟违法+火灾风险。

- 上门柔性劝导，邻里沟通，化解对立。

- 组织"楼栋长+党员"巡查，早发现早劝阻。

2. 事中：监督物业、协助催告

- 监督物业是否履职、程序是否合规。

- 联合物业共同上门催告，增强公信力。

- 对顽固业主普法教育，讲明法律后果。

3. 事后：纠纷调解、联动执法

- 业主与物业发生争议时，居中调解。

- 物业清理受阻时，上报街道/消防，启动联合执法。

- 无物业小区，居委会牵头组织清理。

第三步：打12345投诉，这一步最关键

这一步，是绝大多数人能够获得结果的关键环节。

先讲一个核心技巧：把"投诉邻居违法"和"投诉物业未依法履行管理职责"绑在一起。

为什么要这样做？因为物业未履行管理职责有独立法律责任。您只投诉邻居，消防来了就管邻居一个人；您连邻居带物业一起投诉，消防一查——邻居个人占用消防通道，物业未履行安全管理职责，两者一同查处，且对物业的处罚力度会更大，可以推动物业积极清理杂物。

具体怎么操作？

拨打12345政务服务便民热线，实名投诉。记住一定要拿到工单编号，这是您跟踪督办的凭据。投诉后，承办单位一般有7-15个工作日的办理期限，逾期未处理或对处理结果不满意的，可申请督办或向上级反映。

投诉时，建议这样说：

"我的投诉涉及两个问题，请分别派单处理：

问题一（承办部门：消防救援机构）：XX小区X栋X层业主长期在公共楼道堆放杂物，堵塞消防疏散通道，违反《消防法》第二十八条。同时，该小区物业公司未履行劝阻和报告义务，违反消防安全管理职责。请消防部门对该业主和物业公司依法予以查处。

问题二（承办部门：卫生健康主管部门）：XX小区X栋X层业主每天在楼道（室内公共区域）吸烟，违反关于室内公共场所禁止吸烟的规定。物业公司作为管理方未履行劝阻义务。请卫生部门依法处理。"

一个补充提示：通过12345平台投诉，主要是推动行政处理。如果未来需要走行政复议或行政诉讼，仅凭12345的投诉记录可能不够。如果您预判问题严重、可能需要进入诉讼程序，建议同步通过书面邮寄的方式，向具体行政机关直接提交一份履职申请，把救济路径留完整。

第四步：上法院，最后的保障

以上途径都走完了还是没用，就起诉。

您可以依据《民法典》第二百八十八条（相邻关系）、第二百三十六条（妨害物权请求权）、第一千一百六十五条（侵权责任），请求法院判令邻居"排除妨害""消除危险"。起诉前建议先固定证据：拍照、录像、12345投诉记录、物业催告记录等，否则到了法院可能举证困难。

吸烟问题，如实说：司法实践中，部分法院认为楼道吸烟问题应通过行政途径解决，在缺乏直接、严重的个人权益损害证据时，法院会认为这不属于平等主体之间因人身或财产关系引发的民事纠纷，可能不予处理。楼道吸烟的法律救济，主要靠行政投诉（卫生健康部门），建议起诉前咨询专业律师，由律师替您作判断。

写在最后

楼道，是全体业主共有的生命通道，不是私人仓库；楼道，是室内公共区域，不是吸烟室。

解决这类问题，按照以上"要求物业/居委会履职→12345双线投诉→起诉维权"的步骤处理即可。

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